모기지투데이에서 은행 보험사 주담대 금리비교부터 아파트매매잔금 부족, 신축아파트입주자금 부족, 세입자 전세퇴거자금대출 등 이용 목적에 따른 조건 비교, 부족한 한도 해결 방법을 안내드립니다.
올해는 연초부터 스트레스DSR이 적용되었고 9월부터는 2단계가 적용되고 있어 한도가 크게 줄어든 상황으로 주담대를 받고자 하는 사람들이 알아야 할 새로운 내용들이 있으며, 여전히 잡히지 않는 전세사고까지 신경써야 할 것들이 많은 상황입니다.
때문에 정확한 주담대 규제 내용은 물론 매매잔금 전세퇴거자금 사업자금 생활안정자금 등 이용 목적에 따라 어떤 차이가 발생하는지, 은행 보험사 저축은행 등 금융권에 따라 달라지는 주택담보대출 조건들을 잘 알고 있어야 효율적인 자금 마련이 가능합니다.
첫번째, 은행 보험사 동시에 비교
기본적으로 시중 은행 주택담보대출을 이용하는데 문제가 없는 상황이라면 은행별 금리만 비교하는 것이 아니라 2금융권 보험사 주담대 금리도 동시에 비교하는 것이 좋습니다.
은행 보험사 모두 동일한 금리 산정 기준을 갖고 있는데 보험사가 일반적으로 약간 높은편이지만 특정 시점엔 보험사 금리가 낮은 경우도 있을 정도로 큰 차이가 없습니다.
보험사 주담대는 대부분 금리 할인을 받을 수 있는 부수거래조건이 은행에 비해 간편하고, 중도상환수수료 조건의 폭이 넓거나, 신용점수 컷트라인이 낮은 경우도 있어 은행 이용에 살짝 어려움이 있는 분들이라면 꼭 확인해봐야 합니다.
특히 은행 주담대 DSR이 40%인 반면, 보험사는 DSR 50%로 10%가 더 높기 때문에 동일한 조건의 이용자가 보험사를 이용하는 경우 보다 높은 한도를 받을 수 있는 만큼 동시에 비교하는 것이 유리합니다.
두번째, 매매잔금 경락잔금 입주자금 부족 시
수 년 전 분양 받았던 신축아파트 입주 시, 분양 시점과 현 시점의 주담대 규제가 다르거나 금리 차이가 커 잔금을 치루지 못하는 사람들이 적지 않습니다.
더불어, 은행 심사 없이 ‘당연히 내 조건이면 이정도 한도는 나오겠지….’하고 아파트 매매를 진행하는 경우에도 막상 잔금 시점 생각했던 것 보다 아파트매매잔금대출 한도가 부족해 해결 방법을 찾는 사람들도 여전히 줄지 않고 있습니다.
신축분양 아파트인 경우 보존등기가 난 단지라면, 규제가 적용되지 않는 금융사에서 부족한 입주자금을 후순위담보대출로 해결할 수 있습니다.
그 외 경락잔금 공공임대아파트조기분양전환 등 매매 시, 기존 아파트매매 시 부족한 잔금도 농협 신협 새마을금고 대부업 등 2금융권 3금융권 주담대를 적절히 이용하면 해결 가능합니다. 단, 높은 금리는 주의가 필요합니다.
세번째, 사업자라면 2금융권 활용
아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 보유중인 개인사업자, 법인사업자, 자영업자는 은행 보험사 외 농협 신협 새마을금고 저축은행 등 2금융권에서 사업자금 용도의 주담대를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
사업자금 용도 2금융권 주택담보대출은 은행 LTV DSR 규제보다 문턱이 낮고, 업체별로 다양한 우대 조건이 있어 내 상황에 잘 맞는 금융사를 찾는다면 효율적으로 사업자금 마련이 가능합니다.
단, 사업자금 용도로 받은 금액을 추가 주택 구입에 이용하면 안되는 등 규제를 정확히 준수해야 합니다.
네번째, 부족한 전세퇴거자금 해결 방법
정부에서 어떻게든 잡아보려고 하지만, 여전히 전세보증금 반환 사고가 끊이지 않고 있습니다.
올해는 전반적으로 집값이 불안정해 지방을 중심으로 역전세 문제가 붉어지기도 하는 등 세입자보증금을 반환해주려는 의지가 있어도 은행 보험사에서 전세퇴거자금대출을 받지 못하거나 한도가 부족한 집주인들이 적지 않은 상황입니다.
다음 세입자가 구해지지 않은 경우, 역전세가 발생한 경우, 시세 대비 전세보증금 비율이 높아 퇴거자금 용도로 은행 퇴거자금을 최대로 받았음에도 자금이 부족한 경우, 신용점수가 낮거나 연체가 있어 애초에 은행 보험사 이용이 어려운 경우 등 문제를 겪고 있는 경우에도 후순위담보대출로 해결이 가능할 수 있습니다.
단, 후순위라고 해서 무조건 가능한 것은 아니며, 이후 중도상환수수료 및 높은 이자 등 문제가 발생할 수 있으니 잘 검토한 후 이용해야 합니다.
다섯번째, 추가 대출 조건 비교 신중하게
경기침체 장기화에 가계부채가 증가하면서 자금이 필요한 사람들이 급증하고 있습니다.
개인사업자 자영업자의 사업운영자금 마련
소득 없는 무직자의 가계 생활자금 마련
디딤돌 보금자리론 후 추가대출
주택매매, 신축아파트입주잔금, 공공임대아파트분양전환 후 잔금 부족
다주택자 전세퇴거자금 부족
세입자 미동의 배우자 동의 없는 담보대출
등 이용 목적은 다양합니다.
금융사에서 가장 신뢰하는 담보물이 아파트 빌라 오피스텔 등 주택인 만큼 보유중인 주택이 있는 경우 낮은 금리로 자금을 마련하는 것이 가능합니다.
최초 받았던 선순위 주담대 뒤로 추가대출이 필요한 사람들 중에는 아직까지 은행 LTV DSR 여력이 있는 분들도 있고, 그렇지 않은 분들도 있습니다. 자금마련이 목적이거나 저금리 대환 및 부채통합이 목적인 분들도 있습니다.
이용 목적뿐만 아니라 차주의 신용점수 소득 직업 부채현황 연체기록유무 주택보유수 직업 등 여러 세부 조건에 따라서도 이용해야 하는 금융사와 상품이 달라질 수 있기 때문에 주택담보대출 추가 한도 이용 시엔 더욱 꼼꼼하게 비교를 해야합니다.
은행 보험사 이용이 어려운 상황이라면 앞서 설명드렸듯 규제 문턱이 낮은 금융권의 후순위 주담대를 신중하게 비교해 나에게 적합한 상품을 찾아 이용해야 합니다.
여섯번째. 나에게 유리한 주담대 이용 방법
높아지는 금리와 줄어드는 한도로 가계부채가 급증하면서 부채 관리에 대한 관심이 그 어느때보다 높은 시기입니다.
동시에 스트레스DSR 2단계 적용, 전세보증금 문제 등 주담대 이용 시 주의해야 하는 부분들도 생겨나고 있습니다.
내 조건에 주담대 금리가 가장 낮은 은행 보험사를 찾고 있다면, 신축아파트입주자금 및 경락잔금 등 아파트매매잔금대출, 세입자 전세퇴거자금대출, 주택담보생활안정자금대출 등 목적으로 주담대를 이용해야 하는 상황이라면 모기지투데이 카카오톡 상담 서비스를 이용해 간편하게 확인할 수 있습니다.