모기지투데이에서 금융사별, 이용 목적에 따른 주택담보대출 조건과 효율적인 활용 방법을 안내드립니다.
올해는 스트레스DSR, 대환대출 플랫폼 등 주택담보대출 실행을 앞둔 사람들이 알아야 할 새로운 내용들이 있으며, 고금리에 잡히지 않는 전세사고까지 신경써야 할 것들이 많은 상황입니다.
때문에 정확한 규제 내용은 물론 매매잔금 전세퇴거자금 사업자금 등 이용 목적에 따라 어떤 차이가 발생하는지, 은행 보험사 저축은행 등 금융사에 따라 달라지는 주택담보대출 조건들을 잘 알고 있어야 효율적인 자금 마련이 가능합니다.
첫번째, 은행 보험사 금리 동시에 비교
시중 은행 주택담보대출을 이용하는데 문제가 없는 상황이라면 은행별 금리만 비교하는 것이 아니라 보험사주택담보대출 금리도 동시에 비교하는 것이 좋습니다.
은행 보험사 모두 동일한 금리 산정 기준을 갖고 있는데 보험사가 일반적으로 약간 높은편이지만 특정 시점엔 보험사 금리가 낮은 경우도 있을 정도로 큰 차이가 없습니다. 실제로 현시점 가계부채 관리 차원에서 은행들이 주담대 금리를 올리자 보험사 금리가 더 낮은 역전현상이 나타나고 있습니다.
보험사 주택담보대출 금리는 대부분 금리할인을 받을 수 있는 부수거래조건이 간편하고, 중도상환수수료 조건의 폭이 넓거나, 신용점수 컷트라인이 낮은 경우도 있어 은행 이용에 살짝 어려움이 있는 분들이라면 꼭 확인해봐야 합니다.
특히 은행 주택담보대출 DSR이 40%인 반면, 보험사는 DSR 50%로 10%가 더 높기 때문에 동일한 조건의 이용자가 보험사 주담대를 이용하는 경우 보다 높은 한도를 받을 수 있습니다.
때문에 아파트매매잔금대출 전세퇴거자금대출 주택담보생활안정자금대출 등 어떤 목적으로 주담대를 이용하든 은행과 보험사의 조건을 동시에 비교해 유리한 곳을 찾는 것이 효율적입니다.
두번째, 매매잔금 입주자금 부족 시
수 년 전 분양 받았던 신축아파트 입주 시, 분양 시점과 현 시점의 주담대 규제가 다르거나 금리 차이가 커 잔금을 치루지 못하는 사람들이 적지 않습니다.
더불어, 은행 심사 없이 ‘당연히 내 조건이면 이정도 한도는 나오겠지….’하고 아파트 매매를 진행하는 경우에도 막상 잔금 시점 생각했던 것 보다 한도가 부족해 해결 방법을 찾는 사람들도 여전히 줄지 않고 있습니다.
올 해는 스트레스DSR 규제로 더욱 한도가 줄어들었고, 9월부터는 은행 보험사에 2단계가 적용되고 있기 때문에 이런 한도 부족 현상은 더욱 증가하고 있습니다.
신축분양 아파트인 경우 일반적이지 않지만 보존등기가 난 단지라면, 규제가 적용되지 않는 금융사에서 부족한 입주자금을 후순위 주택담보대출로 해결할 수 있습니다.
공공임대아파트조기분양전환대출 및 일반 아파트 매매 시에도 은행 보험사 외 금융사에서 후순위 주택담보대출을 이용해 부족한 잔금을 해결할 수 있습니다. 단, 높은 금리는 주의가 필요합니다.
세번째, 사업자는 2금융권에서
아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 보유중인 개인사업자, 법인사업자, 자영업자는 은행 보험사 주택담보대출 외 사업자금 용도의 담보대출을 적절히 활용하는 것이 중요합니다.
보통 저축은행 농협 신협 새마을금고 등 2금융권에서 찾아볼 수 있는 사업자담보대출은 LTV DSR에 포함되지 않기 때문에 은행 주택담보대출에 영향 없이 이용 가능하며, 금융사마다 다양한 우대 조건이 있어 내 상황에 잘 맞는 금융사를 찾는다면 효율적으로 자금 활용이 가능합니다.
단, 사업자금 용도로 받은 금액을 추가 주택 구입에 이용하면 안되는 등 규제를 정확히 준수해 이용해야 합니다.
네번째, 부족한 퇴거자금 해결 방법
정부에서 어떻게든 잡아보려고 하지만, 여전히 전세보증금 반환 사고가 끊이지 않고 있습니다. 더불어 은행 주담대 금리 인상에 각종 규제들까지 더해져 많은 집주인들이 세입자 보증금 반환에 어려움을 겪고 있습니다.
다음 세입자가 구해지지 않은 경우, 역전세가 발생한 경우, 시세 대비 전세보증금 비율이 높아 전세퇴거자금 용도로 은행 주택담보대출 한도를 최대로 받았음에도 자금이 부족한 경우, 신용점수가 낮거나 연체가 있어 애초에 은행 보험사 이용이 어려운 경우 등 문제를 겪고 있다면, LTV DSR 및 은행 보험사에 적용되는 각종 규제로부터 자유로운 저축은행 새마을금고 농협 캐피탈 대부업 등 금융사의 후순위 주택담보대출을 이용해 급한불을 끌 수 있습니다.
단, 이후 중도상환수수료 및 높은 이자 등 문제가 발생할 수 있으니 잘 검토한 후 이용해야 합니다.
다섯번째, 후순위대출은 신중하게
극심한 경기침체에 고금리 시기가 장기화되면서 자금이 필요한 사람들이 급증하고 있습니다.
개인사업자 자영업자의 사업운영자금 마련
소득 없는 무직자의 가계 생활자금 마련
디딤돌 보금자리론 후 추가대출
주택매매 및 분양당첨 후 잔금 부족
다주택자 전세퇴거자금대출
세입자 미동의 배우자 동의 없는 주택담보대출
등 이용 목적은 다양합니다.
금융사에서 가장 신뢰하는 담보물이 아파트 빌라 오피스텔 등 주택인 만큼 보유중인 주택이 있는 경우 낮은 금리로 자금을 마련하는 것이 가능합니다.
최초 받았던 선순위 주택담보대출 뒤로 후순위대출이 필요한 사람들 중에는 아직까지 은행 LTV DSR 여력이 있는 분들도 있고, 그렇지 않은 분들도 있습니다. 자금마련이 목적이거나 갈아타기 및 부채통합이 목적인 분들도 있습니다.
이용 목적뿐만 아니라 차주의 신용점수 소득 직업 부채현황 연체기록유무 주택보유수 직업 등 여러 세부 조건에 따라서도 이용해야 하는 금융사와 상품이 달라질 수 있기 때문에 주택담보대출 후순위 이용 시엔 더욱 꼼꼼하게 비교를 해야합니다.
은행 보험사 이용이 어려운 상황이라면 앞서 설명드렸듯 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융사의 후순위주택담보대출 상품을 신중하게 비교해 나에게 적합한 상품을 찾아 이용해야 합니다.
여섯번째. 나에게 유리한 주담대 이용 방법
증가하는 가계부채로 부채 관리에 대한 관심이 그 어느때보다 높은 시기입니다.
동시에 스트레스DSR, 대환대출플랫폼, 전세보증금 문제 등 주택담보대출 이용 시 주의해야 하는 부분들도 생겨나고 있습니다.
아파트매매잔금 전세퇴거자금 생활안정자금 사업자금 등 목적으로 주담대를 이용해야 하는 상황이라면, 은행 보험사 이용이 어려워 그 외 2금융권 3금융권 주택담보대출 조건을 비교해야 하는 상황이라면 카카오톡 상담 서비스를 이용해 간편하게 확인할 수 있습니다.
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