2026년 2월 10일, 정부의 공식 발표로 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 2022년부터 세 차례나 연장되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 마침내 2026년 5월 9일을 끝으로 완전히 종료됩니다. 정부의 확고한 다주택자 중과세 원칙이 재확인됨에 따라, 주택을 여러 채 보유한 분들은 남은 3개월 남짓한 시간 동안 매도 여부를 신중하고 빠르게 결정해야 하는 상황에 놓였습니다.

세금 폭탄 현실화, 5월 10일부터 달라지는 양도세율

오는 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본 세율인 6에서 45퍼센트에 추가적인 중과세율을 적용받게 됩니다. 2주택자는 기본세율에 20퍼센트 포인트가 가산되며, 3주택 이상 보유자는 30퍼센트 포인트가 더해집니다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 최고 세율은 무려 82.5퍼센트까지 치솟게 됩니다.

예를 들어 3주택 이상 보유자가 집을 팔아 5억 원의 차익을 남겼다고 가정해 보겠습니다. 유예 기간인 5월 9일 이전에 팔면 장기보유특별공제를 받고 기본 세율이 적용되어 약 1억 5천만 원의 세금을 냅니다. 하지만 하루 뒤인 5월 10일에 매도하면 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 적용되어 세금이 3억 원 이상으로 두 배 넘게 폭등합니다. 단 하루 차이로 억 단위의 세금 차이가 발생하는 것입니다.

계약만 먼저 체결해도 안심, 지역별 잔금 및 등기 유예 기간

정부는 시장의 충격을 줄이기 위해 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 잔금 납부와 소유권 이전 등기 기한을 유예해 주기로 했습니다. 지역에 따라 4개월에서 6개월의 시간을 벌 수 있습니다.

먼저 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구와 용산구는 토지거래허가구역 지정 등의 특수성을 고려해 4개월의 유예가 주어집니다. 따라서 2026년 9월 9일까지 잔금과 등기를 마치면 됩니다.

반면 서울의 나머지 21개 구와 과천, 광명, 수원, 성남, 안양 동안, 용인 수지, 하남, 의왕 등 경기도 내 12개 주요 지역은 6개월의 유예 기간이 적용되어 2026년 11월 9일까지 마무리하면 중과를 피할 수 있습니다. 5월 9일 이전에 매수자를 찾아 계약서에 도장만 찍는다면, 이후 절차는 한결 여유롭게 진행할 수 있습니다.

세입자 낀 주택 매수 및 등록임대주택 관련 규정 변화

무주택자가 전월세 세입자가 있는 집을 살 때의 실거주 의무도 일부 완화됩니다. 기존 세입자의 임대차 계약 기간 동안은 실거주를 하지 않아도 되며, 계약이 끝나는 시점에 입주하면 됩니다. 다만 이 유예는 최대 2년까지만 인정되며, 세입자가 계약갱신청구권을 써서 늘어난 2년은 포함되지 않으니 매수 시 임대차 만기일을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

또한 임대사업자에 대한 혜택도 줄어듭니다. 8년 의무 임대를 마친 등록임대주택은 언제 팔아도 양도세 중과가 면제되었지만, 앞으로는 의무 임대 종료 후 일정 기간 안에 팔 때만 혜택을 주고, 그 기간이 지나면 일반 주택처럼 중과세율을 적용하는 방안이 추진됩니다.

다주택자를 위한 현명한 대처 방안과 절세 전략

남은 3개월은 집을 내놓고 협상하여 계약하기에 매우 촉박한 시간입니다. 가장 안전한 방법은 5월 9일 이전에 매매 계약을 완료하여 잔금 유예 혜택을 받는 것입니다.

매도 순서도 중요합니다. 양도차익이 가장 커서 세금 부담이 높은 주택을 유예 기간 내에 먼저 처분하거나, 중과 대상이 아닌 비조정대상지역 주택의 매도 타이밍을 전략적으로 조절해야 합니다. 신규 주택을 사고 기존 주택을 3년 안에 파는 일시적 2주택 비과세 요건을 맞출 수 있는지도 반드시 점검해 보아야 합니다.

개인의 자산 상태와 주택 보유 상황에 따라 적용되는 세법이 매우 복잡하므로, 혼자 고민하기보다는 즉시 세무 전문가와 상담하여 나에게 맞는 최적의 플랜을 세우는 것이 자산을 지키는 지름길입니다.