2026년 불법 건축물 양성화 조건 단독 다가구 및 근생 빌라 구제
그동안 이행강제금 부과와 철거 공포에 시달렸던 불법 건축물 소유주들에게 2026년 상반기는 중요한 전환점이 될 전망입니다. 국회와 정부가 협의를 통해 주거용 위반 건축물을 합법적인 건물로 인정해 주는 양성화 법안을 입법화하기로 합의했기 때문입니다.
이번 조치는 단순히 집주인의 재산권을 보호하는 것을 넘어 전세 사기 위험에 노출된 세입자들을 구제하려는 목적이 큽니다. 달라지는 2026년 양성화 기준과 비용 그리고 주의사항을 상세히 정리해 드립니다.
단독주택 50평 다가구 200평 미만 양성화 기준
이번 대책의 가장 큰 특징은 서민 주거 시설에 대한 폭넓은 구제입니다. 전국적으로 연면적 165제곱미터 즉 약 50평 미만의 단독주택은 일괄적으로 양성화 대상에 포함됩니다. 여기에 각 지자체의 재량권을 인정하여 조례에 따라 최대 330제곱미터인 약 100평 미만의 단독주택까지도 혜택을 볼 수 있는 길이 열렸습니다.
서민들의 대표적인 거주 형태인 다가구주택의 경우 기준이 더 완화되었습니다. 연면적 660제곱미터인 약 200평 미만까지 양성화를 허용함으로써 빌라촌 등 밀집 지역의 주거 불안을 해소하는 데 중점을 두었습니다.
근린생활시설과 방 쪼개기 조건부 승인 절차
주택가 주차난과 안전 문제의 주범으로 꼽혔던 근린생활시설 이른바 근생 빌라와 방 쪼개기 건물도 이번에는 양성화 기회를 얻게 되었습니다. 단 무조건적인 승인이 아니라 까다로운 전제 조건이 붙습니다.
상가로 허가받아 주택으로 무단 사용하는 근린생활시설은 주거 용도에 맞는 주차장을 추가로 확보해야만 양성화를 승인받을 수 있습니다. 또한 내부 벽을 세워 가구 수를 늘린 방 쪼개기 건물의 경우 전체 가구 수가 늘어나지 않는 범위 내에서의 대수선이나 리모델링을 허용하는 방식으로 합법화의 길을 터줄 예정입니다. 이 외에도 옥탑방 설치나 베란다 무단 확장 등도 구제 대상에 포함됩니다.
이행강제금 5회 납부해야 합법화 가능
양성화가 된다고 해서 공짜로 합법 건물이 되는 것은 아니며 그동안의 불법 행위에 대한 금전적 책임을 져야 합니다. 현재 당정 협의안에 따르면 양성화를 희망하는 건축주는 이행강제금 5회분을 납부해야 할 것으로 보입니다.
이행강제금은 건물 시가표준액의 50퍼센트에 위반 면적을 곱해 산출되는데 이를 5번 납부하는 비용이 만만치 않을 수 있습니다. 하지만 건물이 합법화되면 전세 보증금 반환 보증보험 가입이 가능해지고 부동산 가치 상승 효과도 기대할 수 있어 실익을 따져봐야 합니다.
세입자 보호와 도덕적 해이 방지 대책
정부가 이번에 대대적인 양성화를 추진하는 배경에는 행정력 낭비를 막고 서민 주거권을 보호하려는 의도가 깔려 있습니다. 위반 건축물은 보증보험 가입이 안 돼 전세 사기의 표적이 되기 쉬웠고 전체 위반 건축물 중 주거용이 절반을 넘는 상황에서 무작정 철거만 고집할 수 없다는 현실적 판단이 작용한 것입니다.
다만 법을 지켜 건축한 사람들과의 형평성 논란과 불법을 저질러도 버티면 된다는 도덕적 해이를 막기 위해 정부는 이번 양성화 이후 발생하는 신규 불법 건축물에 대해서는 무관용 원칙으로 강력히 대응할 방침입니다. 관련 법안 정보는 국토교통부 사이트에서 확인하실 수 있습니다.